De mest ettertraktede områdene i Italia viste seg å være de ledende når det gjaldt utfordringer med å selge eiendom

Dette kommer fram av data fra Homepanda Horizon, det første analysesenteret som vurderer den faktiske likviditeten på det italienske eiendomsmarkedet. Blant de dårligst presterende områdene når det gjelder salg, finner vi Navigli i Milano, det historiske sentrum av Roma, Posillipo i Napoli og San Salvario i Torino.

Tidligere ble det ansett som en sannhet at en prestisjefylt adresse automatisk sikret en rask transaksjon, men dagens statistikk motbeviser fullstendig denne oppfatningen. Faktisk viser situasjonen i mange tilfeller det motsatte. Forskningsinstituttet Homepanda Horizon, etablert av eiendomsmeglerfirmaet med samme navn, gjennomførte en omfattende studie av 243,266 boligoppføringer til salgs over 12 måneder med kontinuerlig overvåkning i Milano, Roma, Napoli og Torino. De endelige resultatene bryter med bransjens mest innarbeidede stereotyper.

Homepanda Likviditetsindeks

Dette paradokset ble avslørt ved hjelp av to proprietære analyseverktøy:

• Homepanda Likviditetsindeks (IVH): vurderer den faktiske sannsynligheten for en vellykket eiendomstransaksjon på en skala fra 0 til 10.
• Termometerrabatter: registrerer hyppigheten og størrelsen på justeringer av den opprinnelige prisen på eiendommen mens den er tilgjengelig på nettet.

Berømte nabolag der eiendomsmeglere "henger ut"

Navigli i Milano

I Milano-rangeringen plasserte IVH-indeksen det anerkjente Navigli-distriktet på tredje siste blant 32 bydeler, og tildelte det kun 1,8 poeng av 10. Andre lavt rangerte områder inkluderte også Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) og Historisk senter (3,8). Disse seks fremtredende stedene knyttet til "milanesisk luksus" viser for tiden langt lavere likviditet enn det som vanligvis antas.

På motsatt side var lederen i Milano studentområdet Città Studi - Susa (7,0 poeng) - et område for enkel og komfortabel livsstil, sjelden nevnt i forbindelse med elitisme.

Romas historiske sentrum

I hovedstaden er dette paradokset enda tydeligere. I Romas historiske sentrum var hyppigheten av prisjusteringer 183 % høyere enn i Appio Latino - Colli Albani-området, som anses som byens mest stabile område. I den generelle likviditetsrangeringen havnet Romas sentrum helt nederst med en poengsum på 3,05. Den høyeste IVH-indikatoren ble registrert i Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci (7,5 poeng) - en velutstyrt periferi som sjelden får oppmerksomhet i glamorøse brosjyrer.

Posillipo i Napoli

En lignende trend gjentar seg i sør. I Napoli tvinger det eksklusive Posillipo-distriktet, en kjent ås med panoramautsikt over bukten som har blitt byens ikon for utlendinger, selgere til å justere prisene sine 140 % hyppigere enn det mer stabile arbeiderklasseområdet San Carlo all'Arena - Sanità.

San Salvario i Torino

I Torino var San Salvario-distriktet, en gang et pulserende sentrum for natteliv etter OL (det ble ofte referert til som "nordlige Trastevere"), kjent for sin gjennomsnittlige oppføringsvarighet på 169 dager. Dette er en av de høyeste og mest utfordrende verdiene i byen. Fire ulike storbyområder og fire separate databaser bekrefter det samme fenomenet.

Infrastruktur overgår status

Den vanlige forklaringen for alle fire markedene er enkel: Faktisk likviditet følger utviklingen av bymiljøet, ikke historisk prestisje.

• I Milano omformer lanseringen av den nye M4-metrolinjen fullstendig etterspørselskartet: Ponte Lambro - Santa Giulia-området, som fikk tilgang til M4-linjen, har blitt det mest dynamiske i landet - mange eiendommer selges her i gjennomsnitt på bare 19 dager.
• I Torino løfter den omfattende rekonstruksjonen av Lingotto-området (OGR technohub, M1 metrostasjon, boligområder etter OL) stedets indikatorer til 100 dager med eksponering, noe som er et sjeldent positivt unntak for det trege markedet i Torino.
• I Roma overgår kvalitetsutkanten med et velutviklet transportsystem konsekvent den gamle kjernebyen.

Ingen av de studerte byene hadde elitestrøk som ledet innen likviditet - i stedet ble de øverste plassene inntatt av områder som har gjennomgått nylig urban modernisering.

Fire kjennetegn ved det italienske markedet

Analytikere beskriver markedene i de fire storbyene som fire helt separate atferdsmodeller:

1. Milano – rasjonell og likvid. Her avsluttes 84 % av oppføringene uten prisjustering. Denne presisjonen skyldes imidlertid ikke eierne selv, men et utviklet økosystem av erfarne meglere og høy kapitalrotasjon. Gjennomsnittlig eksponeringstid for en eiendom er rekordhøye 27 dager.
2. Roma er polarisert. Det er en stor forskjell på 91 % mellom de "raskeste" områdene (80 dager per transaksjon) og de "mest utsatte" (152 dager). Dynamikken endres drastisk fra kvartal til kvartal.
3. Napoli er følelsesladet. De største kontrastene registreres her: fra minimum 65 dager i Materdei - Museo-området til en topp på 138 dager i Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi-sonen.
4. Torino er tålmodig (eller stillestående). Den gjennomsnittlige salgstiden her strekker seg til 131 dager, og i Santa Rita - Mirafiori Nord-området når dette tallet studiens absolutte anti-rekord - 170 dager på nettet.

Penthouse: en drøm som er vanskelig å selge

Selv om eksklusive områder sliter, viser den mest prestisjefylte boligtypen - penthouseleiligheter (med åpne terrasser og panoramautsikt) - enda svakere resultater. De representerer ansiktet utad for luksuriøse reklamekampanjer, men i virkeligheten krever de mer tid og større priskutt.

I Milano har IVH-indeksen for toppleiligheter 4,08 sammenlignet med 4,57 for standardleiligheter (forskjellen er stabil, om enn liten). I Roma er denne forskjellen maksimal: 3,26 for toppleiligheter mot 4,46 for vanlige boliger - en differanse på over ett poeng.

Den mest signifikante statistikken for Napoli: bare 51 % av de beste napolitanske leilighetene selges uten å endre startprisen (i Milano er dette tallet 81 %). Enda verre er det at 12 % av førsteklasses eiendommer i Napoli krever fem eller flere prisreduksjoner før en kjøper viser interesse. I Milano skjer dette bare i 1,9 % av tilfellene - en forskjell på nesten seks ganger.

Privat selger vs. meglerfirma: stereotype bekreftes (nesten overalt)

Den langvarige debatten om at private eiere, uten hjelp fra profesjonelle meglere, oftere gjør feil i vurderingen av eiendom i utgangspunktet, støttes av data fra nesten alle regioner.

• I Milano er private selgere nødt til å gi flere rabatter (fem eller flere ganger) 58 % oftere enn profesjonelle byråer.
• I Roma er gapet 38 % til fordel for meglere.
• I Napoli er forskjellen mellom uavhengig og profesjonell salg mindre, men fortsatt merkbar.

Unikt var Torino, der 78,2 % av private eiere aldri endrer listeprisen sin, mens blant meglerselskaper er dette tallet 74,1 %. Ved første øyekast kan dette virke som et tegn på nøyaktighet i uavhengig vurdering, men konteksten endrer konklusjonen. Torino er det tregeste markedet når det gjelder omsetning (131 dager). Å nekte å senke prisene når kjøperaktiviteten opprinnelig er lav, er ikke økonomisk fornuftig, men en nøkkelfaktor som hindrer salg.

Dette Torino-paradokset utgjør rapportens viktigste konklusjon: identisk atferd (å holde prisen) under forhold med høy likviditet (Milano) indikerer korrekt vurdering, mens det under forhold med stagnasjon (Torino) indikerer en systemisk feil. Bare ved å sammenligne prisene med tiden