Kategorisering av eiendommer i Italia: fra rekkehus til super eiendommer

Det store utvalget av arkitektoniske stiler og boligformater i Italia er regulert av den italienske sivilloven. Grunnlaget for enhver eiendom er artikkel 1117 i den italienske sivilloven (Codice Civile), som definerer eierskap av støttestrukturer, tjenester og fellesarealer når bygningen har minst to ulike eiere.

Hvert format har sine egne karakteristikker når det gjelder kostnadsfordeling, administrasjon og skatteforpliktelser.

Hovedtyper av eiendommer i Italia

Vertikal eiendom (Vertikaleiendom): en tradisjonell bygning i flere etasjer der leiligheter eller kontorer er plassert over hverandre. Eierne deler fundamentet, bærende vegger, tak, trapper og heiser.

Horisontal eiendom (Horizontal eiendom): Et kompleks med selvstendige, tilstøtende bygninger (f.eks. rekkehus - villette a schiera). Husene er strukturelt uavhengige, men har felles utvendige elementer: inngangsporter, innkjørsler, belysning og avløp (artikkel 1117-bis i den italienske sivilloven).

Minimal eiendom (Minimal eiendom): en situasjon der en bygning bare består av to enheter som tilhører ulike eiere (for eksempel en tomannsbolig), men har felles bærende elementer eller en gårdsplass.

Delvis eiendom (Delvis eiendom): en rettslig struktur innenfor en større bygning der en spesifikk del (for eksempel en separat inngang, en heis eller taket på en av enhetene) bare brukes av en del av beboerne. Kostnadene for vedlikehold i samsvar med art. I henhold til 1123 i den italienske sivilloven er det bare de som faktisk bruker den som er ansvarlige.

Super eiendom: Et kompleks med flere uavhengige bygninger som er knyttet sammen av store fellesfasiliteter: et parkområde, et svømmebasseng, et fyrtårn eller et felles sikkerhetssystem.

Hvordan oppstår en boligbygning juridisk sett?

Et eierskap opprettes automatisk "de facto" (di fatto), uten behov for en notarial skjøte. Avgjørelsen fra høyesterettens lov nr. 21077/2022 bekreftet at den juridiske statusen trer i kraft når tre betingelser er oppfylt:

Tilstedeværelsen av flere eiendommer eid av ulike personer;

Fysisk udelelighet av fellesstrukturer eller -systemer;

Felles bruk av fellesarealer.

Skattekrav: Det italienske skatteetaten (Agenzia delle Entrate) krever at eiere ber om skattekoden (Codice Fiscale) for bygningen første gang eierskap oppstår. Uten dette er det umulig å lovlig betale strøm og bruke entreprenører.

Hva skiller en eiendom fra en bolig?

Hovedforskjellen mellom en eiendom og en kommersiell bolig er eierstrukturen og forvaltningsformatet.

I en typisk eiendom eies fellesarealene kollektivt av de individuelle leilighetseierne. Alle viktige beslutninger angående reparasjoner, vedlikehold og budsjettering tas av beboerne på en generalforsamling. Boligformatet kan være hvilket som helst: permanent eierskap eller langtidsleie.

I en bolig eies hele komplekset fullstendig av en juridisk enhet (kommersielt selskap). Beboerne eier ikke fast eiendom - de inngår leieavtaler. I dette tilfellet inkluderer kostnadene for overnatting vanligvis kommersielle hotelltjenester: resepsjonstjenester, regelmessig rengjøring av rom og sikkerhet på området.

Når er en administrator nødvendig?

I henhold til artikkel 1129 i den italienske sivilloven blir utnevnelsen av en profesjonell administrator bare obligatorisk hvis antallet eiere overstiger 8 personer.

Hvis en bygning har 4 leiligheter eller er en eiendom for minst 2 familier, kan beboerne administrere den selv (selvforvaltning) ved å utnevne en ansvarlig representant. Plikten til å ha en codice fiscale hjemme, oppbevare kvitteringer og foreta betalinger via bankoverføring gjelder imidlertid fortsatt, selv i lokale myndigheter.