Hvordan selge en leilighet til leietaker og unngå feil

Å selge en bolig som allerede er leid ut kan gjøres på forskjellige måter. Eieren kan tilby å selge eiendommen direkte til leietakeren eller til en annen interessent. Det er viktig å ta hensyn til reglene som regulerer forkjøpsrett, gyldigheten av leiekontrakten og eventuelle skattemessige implikasjoner.

Hvordan selge en leilighet til en leietaker

Ofte er det mest praktiske alternativet å selge boligen til den nåværende leietakeren. Dette valget kan bidra til å unngå flere visninger av boligen for ukjente, redusere kostnadene ved eiendomsmegler og forenkle hele salgsprosessen betydelig.

Likevel følger italiensk lov visse prosedyrer som beskytter leietakerens rettigheter.

Hovedfasene av salget

1. Formell kjøpsinvitasjon

Dersom eieren planlegger å selge boligen ved utløpet av den første leieperioden (f.eks. etter de fire første årene av en 4+4-leiekontrakt), kan leietakeren ha forkjøpsrett.

I slike tilfeller er eieren pålagt å sende en formell melding via anbefalt post eller elektronisk anbefalt post (PEC), som inkluderer:

• salgsprisen;
• betingelsene for transaksjonen;
• fristen for å ta en beslutning.

2. Svarfrist

Etter å ha mottatt meldingen, har leietakeren 60 dager på seg til å informere om de ønsker å utøve sin kjøpsrett.

Hvis svaret er ja, skjer vanligvis den notarielle bekreftelsen av transaksjonen innen de påfølgende 30 dagene.

3. Fritt salg

Dersom den første kontraktsperioden allerede har utløpt, eller leietakeren har nektet å kjøpe, har eieren rett til å selge boligen fritt til hvilken som helst kjøper.

Likevel er det ingenting som hindrer partene fra å enes om å selge til leietakeren når som helst på gjensidig fordelaktige vilkår.

4. Avslutning av leiekontrakten

Dersom en leietaker kjøper boligen som sin primære bosted, kan de nyte skattefordeler for sin første eiendom.

Når kjøpsavtalen er signert, opphører leiekontrakten automatisk fordi leietakeren og eieren blir den samme personen.

Hva skjer med leiekontrakten etter at boligen er solgt

Dersom boligen selges til en tredjepart, fortsetter den eksisterende leiekontrakten.

I henhold til artikkel 1599 i den italienske sivilloven blir den nye eieren automatisk en part i kontrakten i stedet for den forrige eieren.

Dette betyr at:

• leietakeren beholder retten til å bo i boligen til leiekontrakten utløper;
• husleien forblir den samme;
• vilkårene i kontrakten kan ikke ensidig endres av den nye eieren;
• den nye eieren har rett til å motta husleie og tilbakebetale depositumet ved kontraktens slutt.

Når en leiekontrakt ikke kan fornyes

Eieren har rett til å nekte automatisk fornyelse av kontrakten bare i de tilfellene som er lovbestemt.

For eksempel, hvis han:

• ønsker å bruke boligen som sin egen bolig eller bolig for nære slektninger;
• ikke eier andre boliger (bortsett fra sin egen bolig) og har til hensikt å selge boligen.

I slike tilfeller må leietakeren varsles minst seks måneder før kontraktens utløp. Det er i denne situasjonen at han har førsterett til å kjøpe.

Uregistrert leiekontrakt

Dersom leiekontrakten ikke er registrert hos det italienske skatteetaten, eller leieforholdet er ulovlig, har en slik avtale ingen juridisk gyldighet overfor tredjeparter.

Etter salget har den nye eieren rett til å kreve at boligen blir forlatt, og personen som bor der vil ikke kunne nyte godt av de vanlige beskyttelsene loven gir.

Har leietakeren alltid førsterett til å kjøpe?

Det er en vanlig misforståelse at leietakeren alltid har førsterett til å kjøpe boligen. I praksis stemmer ikke dette alltid.

I henhold til lov nr. 431/1998 oppstår førsteretten bare under visse omstendigheter.

Det er ingen førsterett hvis:

• boligen selges i løpet av leiekontrakten;
• kontrakten allerede har gjennomgått sin første fornyelse;
• eieren har annen bolig;
• boligen overføres til en ektefelle eller slektninger opp til andre grad av slektskap;
• det er en gave, arv eller salg av hele bygningen som helhet.

I alle de nevnte tilfellene står eieren fritt til å selge eiendommen til hvem som helst.

Selge en bolig til en tredjepart

Å selge en bolig med en eksisterende leietaker har sine egne spesifikke utfordringer.

Reduksjon i markedsverdi

En bebodd bolig er vanligvis rimeligere enn en tom.

Den gjennomsnittlige rabatten er mellom 15 og 30 %.

Størrelsen på rabatten avhenger hovedsakelig av gjenværende leieperiode:

• hvis kontrakten snart utløper, er rabatten relativt liten;
• hvis det er mange år igjen før leiekontrakten utløper, krever kjøperen vanligvis en betydelig lavere pris.

Beskatning

Skattebeløpet avhenger av hvor lenge det har gått siden kjøpet av boligen.

Hvis eieren har eid boligen i mer enn fem år

Inntekten fra salget er fritatt for beskatning.

Hvis boligen har vært eid i mindre enn fem år

Hvis du selger for mer enn kjøpesummen, må du betale skatt på 26 % av den oppnådde fortjenesten.

Salg til nåværende leietaker

Fordeler

• du kan få nesten hele markedsverdien av eiendommen;
• det er ingen kostnader for eiendomsmegler;
• flere visninger av boligen er unødvendige;
• kjøperen er godt kjent med eiendommens tilstand, noe som reduserer risikoen for fremtidige krav.

Potensielle utfordringer

Leietakeren kan bruke sin posisjon til å forhandle en lavere pris, og hevde at det er vanskelig å selge en bolig med leietaker.

I tillegg avhenger transaksjonen ofte av å få et boliglån. Hvis banken avslår finansiering, kan salget mislykkes etter flere måneders venting.

Salg til en tredjepart med en eksisterende leiekontrakt

I slike tilfeller er hovedsakelig investorer potensielle kjøpere.

Fordeler

• boligen genererer allerede stabil inntekt;
• selgeren fortsetter å motta husleie frem til den notariserte avtalen er signert.

Ulemper

Investorer krever vanligvis en betydelig rabatt.

Videre kan leietakeren gjøre det vanskelig for potensielle kjøpere å inspisere boligen. Noen ganger oppstår det også betalingsproblemer, som kan komplisere salget.

Kompensasjon til leietaker for tidlig utflytting

Noen ganger er den mest fordelaktige løsningen en avtale med leietakeren om tidlig opphør av kontrakten.

Kjernen i en slik avtale er at eieren betaler leietakeren et bestemt beløp for å frivillig forlate boligen.

Dette er ikke pålagt ved lov, men en frivillig avtale mellom partene.

Dette alternativet er spesielt fornuftig hvis kostnaden for den tomme boligen er mye høyere enn kostnaden for å beholde den med en eksisterende leiekontrakt.

For eksempel, hvis salget av en bebodd bolig resulterer i en prisreduksjon på 25 000 euro, kan utbetaling av kompensasjon til leietakeren på ... 5–7 tusen euro bidra til å bevare størstedelen av eiendommens markedsverdi.

Videre bidrar denne tilnærmingen til å unngå lange ventetider for avslutning av leiekontrakten eller rettslige utkastelsesprosesser, slik at transaksjonen kan gjennomføres mye raskere.