Kontormarkedet i Milano: Fortsatt viktig med kvalitet

Ved starten av 2026 gikk kontormarkedet i Milano inn i en fase med naturlig stabilisering etter et svært aktivt år i fjor. Ifølge den nyeste forskningen fra IPI utgjorde kontorarealene i første kvartal ca. 72,4 tusen kvm. Selv om dette tallet er lavere enn rekordnivåene fra 2025, er det i tråd med de langsiktige historiske trendene i markedet.

I løpet av rapporteringsperioden ble det gjennomført 98 transaksjoner, noe som ikke tyder på en nedgang i forretningsaktiviteten, men heller en mer balansert og selektiv tilnærming til leietakere. Markedsgrunnlaget forblir stabilt: den totale ledigheten er rundt 9,15 %, og tilgjengelig areal når omtrent 1,18 millioner kvm.

Kvalitet som et sentralt utvalgskriterium

Det mest fremtredende i første kvartal var den høye etterspørselen etter førsteklasses kontorer. Av det totale absorberte arealet ble omtrent 54,1 tusen kvm, eller 75 %, utgjort av klasse A- og klasse A+-eiendommer.

Klasse A+ viste seg å være mest etterspurt, med en andel på 40 % av alle transaksjoner. Ytterligere 35 % ble tatt av klasse A-eiendommer, mens klasse B-kontorer bare utgjorde 25 %.

Denne etterspørselsstrukturen gjenspeiler selskapenes kontinuerlige behov for moderne bygninger som oppfyller strenge tekniske krav, energieffektivitetsstandarder og er utstyrt med førsteklasses infrastruktur. Det er bemerkelsesverdig at ledighetsgraden i førsteklassesegmentet bare er 3,2 %, betydelig lavere enn markedsgjennomsnittet, og beviser den høye etterspørselen etter førsteklasses eiendommer.

Etterspørselens geografi: CBD beholder ledelsen

Når det gjelder eiendommens beliggenhet, forblir den største aktiviteten konsentrert i det sentrale forretningsdistriktet (CBD), som står for halvparten av det totale absorpsjonsvolumet.

Periferiområdet tar andreplassen med en andel på 27 %, etterfulgt av:

• semi-perifere områder - 11 %;
• forstadsområder - 8 %;
• det historiske sentrum - 4 %.

Denne fordelingen viser at selskaper fortsetter å foretrekke områder med god transporttilgjengelighet og et utviklet bymiljø, og ser på disse faktorene som sentrale elementer i sin strategi for plassering av bedriftskontorer.

Økning i leiepriser på de mest attraktive stedene

Leiemarkedet viser en tendens til økende priser i de mest prestisjefylte områdene. Maksimal leiepris i CBD nådde 800 euro per kvm per år, og den beste nettoavkastningen for de beste eiendommene er rundt 4,15 %.

Sammenlignet med tallene fra første kvartal 2025 har nesten alle segmenter hatt vekst i 2026:

• Duomo: fra 750 til 780 euro/kvm. m per år;
• Porta Nuova: fra 720 til 770 euro;
• Sentrale distrikter: fra 600 til 620 euro;
• Semi-periferi: fra 460 til 480 euro.

Også i periferien observeres positiv dynamikk:

• Bicocca — fra 320 til 360 euro;
• CityLife — fra 480 til 500 euro;
• Porta Romana — fra 380 til 400 euro.

Unntaket er MIND-området, hvor satsen forble på 300 euro per kvm per år. I forstadsområdet steg leieprisene fra 240 til 260 euro.

Transaksjonsstruktur og de mest etterspurte områdene

Den primære formen for markedets absorpsjon er fortsatt tradisjonell leieavtale, som utgjorde nesten 63,9 tusen kvm.

Andre typer transaksjoner ble fordelt slik:

• kjøp for egen bruk (eierbeboer) - 10,2 tusen kvm;
• utvidelse av eksisterende lokaler (utvidelse) - 3,1 tusen kvm;
• underleie — ca. 4 tusen kvm;
• fremtidig leie (forhåndsleie) — 2,5 tusen kvm;
• revisjon av eksisterende leieavtaler — 2,5 tusen kvm.

De mest populære kontorene var de med et areal på 500 til 999 kvm og 1000 til 2999 kvm – hver kategori sto for 43 % av det totale transaksjonsvolumet. Lokaler med et areal på 3000 til 4999 kvm sto for 12 %, mens små kontorer opptil 499 kvm bare utgjorde 2 % av markedet.

Sekundærbeholdning og behovet for modernisering

Til tross for den gode ytelsen i førsteklassesegmentet, står en betydelig del av den eksisterende kontormassen overfor utfordringen med aldring. Utilstrekkelig teknologi, lav energieffektivitet og behov for omfattende modernisering reduserer attraktiviteten til slike eiendommer og øker deres eksponering mot markedet.

Samtidig er forventet nytt tilbud i perioden 2026-2028 fortsatt begrenset. Derfor er det sannsynlig at presset på leieprisene i segmentet for førsteklasses kontorlokaler vil fortsette.

Under disse forholdene vil renovering og modernisering av eksisterende bygninger bli en av de viktigste markedsmessige utfordringene i årene som kommer. En vellykket gjennomføring av renoveringsprogrammer vil være avgjørende ikke bare for individuelle eiere, men også for den generelle kvaliteten på kontorfasilitetene i Milano.

Investeringsmarkedet: Fokus på kvalitet og ESG

Investeringsmarkedet forblir svært selektivt. Investorer er spesielt interessert i moderne eiendommer av høy kvalitet og renoveringsprosjekter i etablerte forretningsområder i byen.

ESG-kriterier fortsetter å spille en viktig rolle og blir stadig mer avgjørende i investeringsbeslutningene.

På mellomlang sikt forventes stabilitet i førsteklassesegmentet på grunn av det begrensede tilbudet av moderne kontorer og den sterke etterspørselen fra selskaper som satser på førsteklasses arbeidsplasser.