Mugg i leiligheten: når du ikke kan betale husleie

Hvis en leilighet er dekket av mugg, har leietaker i visse tilfeller rett til å forlate eiendommen uten å betale husleie. Men før dette er det viktig å varsle utleier.

I henhold til artikkel 1578 og 1581 i den italienske sivilloven har leietaker rett til å si opp leieavtalen uten varsel og uten straff dersom leiligheten blir ubeboelig på grunn av mugg og utgjør en helsefare .

Når kan du nekte å betale husleie?

Mugg kan bare være grunnlag for å ikke betale husleie hvis det gjør eiendommen fullstendig ubeboelig , og tvinger leietakeren til å flytte ut.

Hvis muggsoppen bare påvirker en del av leiligheten (for eksempel ett rom), kan leietaker kreve en reduksjon i leien , proporsjonal med tapet av muligheten til å bruke deler av eiendommen.

Hvorfor mugg er et alvorlig problem

I følge Trieste-domstolens avgjørelse nr. 162/2019 reduserer selv en liten forekomst av mugg livskvaliteten i leiligheten, forverrer den sanitære tilstanden i lokalene og ødelegger utseendet. Dette regnes som en vesentlig mangel , som gir rett til husleieavslag .

Dersom muggsoppen forringer boforholdene vesentlig og bryter med kontrakten, kan leietakeren søke heving av kontrakten eller reduksjon i leien , forutsatt at leietakeren ikke kjente til og ikke kunne ha kjent til eksistensen av slike mangler da kontrakten ble inngått.

I tillegg kan utleier være ansvarlig for skader forårsaket av mangler ved eiendommen, med mindre han kan bevise at han ikke var klar over dem da han overleverte leiligheten .

En legeerklæring som bekrefter helseskader forårsaket av muggsopp kan tjene som ytterligere bevis , selv om den ikke formelt er inkludert i listen over nødvendige dokumenter.

Det kreves en avtale mellom partene.

Bare tilstedeværelsen av mugg er ikke nok til at en leietaker nekter å betale husleie på egenhånd . En reduksjon eller utsettelse av betalinger må avtales med utleier eller beordres av retten.

Rettspraksis anerkjenner ikke alltid leietakers rett til ensidig å nekte betaling . Spesielt slo Italias høyesterett (kjennelse nr. 18987 av 27.09.2016) fast at leietaker er forpliktet til å betale husleie dersom lokalene fortsatt kan brukes , selv delvis.

Utleiers ansvar

Utleier plikter å tilby bolig i god stand , i samsvar med standarder og egnet for beboelse. Derfor er det hans ansvar å eliminere mugg og relaterte problemer.

Leietaker er på sin side forpliktet til å utføre rutinemessig vedlikehold av eiendommen og overholde avtalens vilkår.

Hvis leietakeren har skylden

Hvis muggen er forårsaket av leietakers dårlige oppførsel – for eksempel dårlig ventilasjon eller manglende overholdelse av driftsreglene – er leietaker ansvarlig for konsekvensene. I en slik situasjon vil manglende betaling av husleie bli ansett som et brudd , og leietaker kan få status som misligholder .

Hvis årsaken til muggsoppen ikke er leietakers feil – for eksempel på grunn av lekkasjer ovenfra eller dårlig vanntetting – er eieren av eiendommen ansvarlig for å eliminere problemet.

Hva du skal gjøre hvis det er mugg i en leid leilighet

Leietakerens taktikk avhenger av problemets alvorlighetsgrad . Her er de mulige handlingene:

• Krev reduksjon i husleien ved å forhandle med utleier eller gå til retten.

• Krev erstatning for skader dersom utleier ikke tok rettidige tiltak.

• Si opp kontrakten uten forvarsel dersom leiligheten anses som uegnet til beboelse og helsefarlig (basert på artikkel 1578 og 1581 i sivilloven).

• Hvis muggsoppen er forårsaket av problemer i fellesområdene i bygningen , kan du sende inn en klage til forvaltningsselskapet eller sameiet .

Hva du skal gjøre hvis det oppstår mugg

Hovedregelen: leietaker må ikke handle ensidig . Du kan ikke bare slutte å betale husleie uten eierens samtykke eller en rettskjennelse.

Unntaket er alvorlige tilfeller av fullstendig uegnet bolig . I andre tilfeller risikerer leietakeren å bli motbevist selv om han lider av muggsopp.