Hvordan foregår utkastelsesprosedyren ved manglende betaling av leie?
En utkastelse på grunn av manglende leiebetaling er en juridisk prosess som gir en utleier mulighet til å få fraflyttet lokalene. Hvis en leietaker unnlater å betale leie eller tilleggsutgifter som strøm og vann, kan utleieren håndheve sine rettigheter ved å starte en utkastelse for betalingsmislighold. Dette gjøres ved å utarbeide en utkastelsesvarsel, som må være laget av en advokat. Dette dokumentet krever at leietakeren forlater eiendommen innen en bestemt tidsramme og inkluderer en innkalling til en rettshøring hvor utkastelsen vil bli bekreftet.
Utkastelsesprosedyren ved betalingsmislighold er styrt av artikkel 658 ff. i den italienske sivilretten. Denne loven gir en spesiell fremgangsmåte som gir utleieren rett til å få:
- tidlig oppsigelse av leiekontrakten;
- tilbakelevering av eiendommen;
- innkreving av utestående husleie.
Dersom leietakeren ikke betaler husleie eller strømregninger, kan utleieren iverksette tiltak umiddelbart for å sikre sine rettigheter. Det er viktig å handle raskt for å unngå oppbygging av en stor gjeld som kan være vanskelig å inndrive. En enkelt manglende betaling kan være tilfeldig eller kortvarig, men vedvarende betalingsmangel utover to måneder er et alvorlig signal for utleieren.
For å kunne starte en utkastelse på grunn av manglende betaling, må to vilkår være oppfylt:
1. Eksistensen av en skriftlig og registrert leiekontrakt.
2. Manglende betaling av leie eller tilleggskostnader fra leietakeren.
Uten en skriftlig og registrert kontrakt er utkastelse ikke mulig. Muntlige avtaler eller betalinger «under bordet» gir ikke rett til utkastelse. I slike tilfeller må man bruke en annen form for rettsvern, som et krav om fjerning av ulovlig besittelse.
Når det gjelder manglende betaling, varierer kravene avhengig av leiekontrakttypen:
- For boligleie er manglende betaling av husleie for én måned eller restanser av strømregninger som tilsvarer to måneders leie tilstrekkelig.
- For ikke-boligleie (som næringslokaler) brukes prinsippet om «mindre brudd», hvor dommeren vurderer bruddets alvorlighetsgrad. Samme kriterier som for boligleie benyttes ofte.
En utkastelse for manglende betaling kan settes i gang dersom leietaker ikke betaler husleie eller tilleggskostnader i minst 20 dager. Før denne perioden er det ikke mulig å starte utkastelsesprosessen. For ikke-boligleie, vil alvorlighetsgraden av mangelfull betaling bli vurdert av en dommer, spesielt hvis manglene er vedvarende.
Prosessen for utkastelse ved betalingsmangel er nøye regulert og krever advokathjelp. De viktigste trinnene er:
1. Forberede og sende utkastelsesvarselet: Utleieren forbereder varslet og sender samtidig innkallingen til retten via namsmannen for å få bekreftet utkastelsen. Det må gå minst 20 dager fra varslet til rettsmøtet, med mindre kortere varsel er anmodet.
2. Rettsmøte: Dommeren kan i møtet:
- bekrefte utkastelsen;
- gi leietakeren betalingsutsettelse;
- overføre saken til ordinær rettsbehandling ved innsigelse mot utkastelsen.
Cartabia-reformen har endret prosedyren for varsling og bekreftelse av utkastelse. Nå må varslet leveres av en namsmann, og bekreftelsesprosessen er forenklet: Hvis leietaker uteblir fra retten, kan dommeren bekrefte utkastelsen uten å utstede en fullbyrdelsesordre. Bruk av elektronisk post (PEC) er oppmuntret for å forenkle og korte ned prosedyren.
Hvis leietakeren ikke fraflytter frivillig etter varsel, kan utleieren starte tvangsfullbyrdelse for å få gjennomført utkastelsen. Denne prosedyren inkluderer følgende trinn:
1. Dommeren bekrefter utkastelsen og utsteder en fullbyrdelsesordre.
2. Leietakeren får en frist (vanligvis 10 dager) for frivillig fraflytting.
3. Hvis ikke overholdt, varsler namsmannen leietakeren om utkastelsen.
4. Namsmannen fastsetter dato for fraflytting.
5. Ved fortsatt opphold ber namsmannen om politiets hjelp for å gjennomføre utkastelsen.
Inntil lokalene er fraflyttet, må leietakeren fortsatt betale husleie og eventuelt dekke kostnadene som påløper eieren.
