Hva er følgene av å selge et hus for mindre enn matrikkelverdien?

Fast eiendom har en matrikkelverdi som bestemmes ved å gange inntekten med 5 prosent og en koeffisient. Dette blir brukt som grunnlag for skatter som tinglysing, pant og matrikkel. Det er ingen krav om minstepris, men å sette en pris under matrikkelverdien kan medføre risiko for begge parter, som revisjoner og fellesansvar.

I henhold til pris-til-verdi-systemet, som har vært obligatorisk for enkeltpersoner siden 2006, blir skatten alltid beregnet ut fra matrikkelverdien uavhengig av den oppgitte prisen, så kjøperen sparer ikke penger og betaler basert på matrikkelverdien. Hvis prisen er for lav, som for eksempel mindre enn 70 prosent av dagens eiendomsverdi, kan skattemyndighetene anta skjulte betalinger og foreta en ny vurdering basert på dagens eiendomsverdi, boliglån eller takst, samt en ny beregning av selgerens kapitalgevinst og gebyrer på mellom 90 og 180 prosent, pluss renter.

La oss ta et eksempel for 2025: en inntekt på 800 euro gir en matrikkelverdi på 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 euro. Hvis salgsprisen er 60 000 euro, kan en mistenkelig forskjell på 36 600 euro føre til en revurdering og en bot som kan nå opp til 65 880 euro.

Kjøperen har et solidaransvar og må betale ytterligere skatter og avgifter, selv om de betalte lite, mens selgeren kan få revurdert gevinsten og måtte betale inntektsskatt etter det reelle beløpet, pluss gebyrer.

For å unngå inspeksjoner er det tryggest å sette en pris som ikke er lavere enn matrikkelverdien, benytte «pris-til-verdi»-systemet som er automatisk for enkeltpersoner, utføre en taksering hvis prisen er lav på grunn av objektive faktorer som fukt eller nærliggende søppelfylling, bruke bankoverføringer i stedet for kontanter, og ved salg til slektninger sette en symbolsk pris med en begrunnet skjøte, med tanke på risikoen for indirekte gaver.

Det finnes ingen lovbestemt minstepris grunnet avtalefrihet, men matrikkelverdien forblir et minimum skattegrunnlag; koeffisientene for 2025 er 110 for førstegangskjøp av boliger og 120 for andre og ekstra eiendommer.

Ved en revisjon gjelder fellesansvar: skattemyndighetene kan kreve inn fra begge parter via notifikasjon, betaling og tvangsinnkreving.

Til slutt er en prisreduksjon på 10–20 prosent generelt lav risiko hvis den er godt begrunnet; en reduksjon under 70 prosent av OMI er høy risiko og krever ekspertråd og en erfaren notar; og salg til barn er middels risiko med en skjøte av symbolsk verdi og konsultasjon om arverett. Nyttige lenker: nettsiden til Agenzia Entrates for pris og OMI for 2025.