Mugg i leiligheten: når du ikke har mulighet til å betale leie

Hvis det oppstår mugg i en leilighet, kan leietakere i visse tilfeller forlate eiendommen uten å betale leie. Det er likevel viktig å varsle utleier først.

Ifølge artikkel 1578 og 1581 i den italienske sivilloven har leietakere rett til å si opp leiekontrakten uten varsel og straffefri dersom leiligheten blir ubeboelig på grunn av mugg og utgjør en helserisiko.

Når kan du nekte å betale leie?

Mugg kan være grunn til å ikke betale leie kun hvis den gjør eiendommen helt ubeboelig, og tvinger leietakeren til å flytte ut.

Hvis muggen kun påvirker en del av leiligheten (for eksempel ett rom), kan leietakeren kreve en reduksjon i leien, proporsjonal med tapet av muligheten til å bruke visse deler av eiendommen.

Hvorfor er mugg et alvorlig problem?

Ifølge en avgjørelse fra Trieste-domstolen nr. 162/2019 reduserer selv en liten mengde mugg livskvaliteten i leiligheten, forverrer den sanitære tilstanden og ødelegger utseendet. Dette regnes som en vesentlig mangel, som berettiger til reduksjon i leieprisen.

Hvis muggen vesentlig forverrer boforholdene og bryter kontrakten, kan leietakere kreve heving av kontrakten eller reduksjon i leien, forutsatt at leietakeren ikke kjente til eller kunne ha kjent til manglene ved kontraktsinngåelsen.

Videre kan utleier være ansvarlig for skader forårsaket av eiendommens mangler, med mindre det kan bevises at han ikke var klar over dem ved overtakelse av leiligheten.

En legeerklæring som bekrefter helseskader forårsaket av muggsopp kan tjene som ytterligere bevis, selv om den ikke formelt er nevnt blant de nødvendige dokumentene.

Det kreves enighet mellom partene.

Kun tilstedeværelsen av mugg er ikke tilstrekkelig for at en leietaker kan nekte å betale leie på egen hånd. En reduksjon eller utsettelse av betalingene må avtales med utleier eller pålegges av retten.

Rettspraksis anerkjenner ikke alltid leietakerens rett til ensidig å nekte betaling. Spesielt fastslo Italias høyesterett (kjennelse nr. 18987 av 27.09.2016) at leietaker er forpliktet til å betale leie hvis lokalene fortsatt er brukbare, selv delvis.

Utleiers forpliktelser

Utleier er forpliktet å tilby boligen i god stand, i samsvar med standarder og egnet for beboelse. Derfor er det hans ansvar å fjerne mugg og relaterte problemer.

På sin side er leietaker forpliktet til å utføre regelmessig vedlikehold av eiendommen og overholde kontraktsvilkårene.

Hvis leietakeren har skylden

Hvis muggen skyldes leietakerens dårlige oppførsel – for eksempel dårlig ventilasjon eller manglende overholdelse av driftsreglene – er leietaker ansvarlig for konsekvensene. I slike tilfeller vil manglende betaling av leie betraktes som et brudd, og leietaker kan klassifiseres som misliggjører.

Dersom årsaken til muggen ikke skyldes leietakeren – for eksempel lekkasjer ovenfra eller dårlig tetting – er eiendommens eier ansvarlig for å løse problemet.

Hva du bør gjøre hvis det er mugg i en leid leilighet

Leietakerens strategi avhenger av alvorlighetsgraden av problemet. Her er de mulige tiltakene:

Hva du skal gjøre ved muggproblemer

Generelt: leietaker bør ikke handle på egen hånd. Du kan ikke bare stoppe betalingen av leie uten eierens samtykke eller en domstolsavgjørelse.

Unntaket er i alvorlige tilfeller av totalt uegnet bolig. I andre tilfeller risikerer leietakeren å bli motsagt selv om det er muggproblemer.