Eieren av den nedre balkongen: hvem er eieren og hvem har ansvar for reparasjonene

Opprettholdelse av balkonger kan ofte føre til uenigheter mellom naboer. For å fastslå hvem som skal dekke kostnadene for reparasjon av området under balkongen, er det nødvendig å vurdere balkongens struktur og gjeldende lover.

Den nedre balkongoverflaten, eller "balkongtaket" (cielino), er den synlige delen av den armerende betongplaten for eieren av leiligheten under. Dette elementet har ikke bare en estetisk funksjon, men spiller også en viktig rolle for å opprettholde konstruksjonens styrke. Det beskytter armeringen mot fuktighet og værforhold, bidrar til fasadens utseende og fungerer som et fundament for å feste ulike elementer, som markiser og solskjermer. I tillegg hjelper den riktige tilstanden å forhindre lekkasjer og avflassing av puss.

Hva er en balkongtak?

Den nedre delen av balkongen er den underliggende overflaten av balkongplaten, synlig når man står på balkongen under og ser opp. Den fungerer i hovedsak som taket for det åpne rommet.

Til tross for at dette elementet tilhører den øvre balkongens design, påvirker det både bygningens utseende og beboernes komfort i etasjen under direkte.

Viktige designfunksjoner

For å forstå viktigheten av en balkongtak, er det viktig å vurdere hovedfunksjonene:

• Plassering. Den er plassert på den motsatte siden av balkonggulvet. På toppen er det fliser og vanntetting, mens det under er et beskyttende lag som forsegler den armerende betongplaten mot eksterne påvirkninger.
• Materialer. Overflaten er vanligvis dekket med sement- eller kalkpuss, deretter jevnet ut og malt med spesielle fasademalinger som tåler endringer i temperatur og fuktighet.
• Beskyttende funksjon. Overflaten under balkongen forhindrer fuktighet i å trenge inn i metallarmeringen. Når det oppstår sprekker, begynner vannet å skade betongen og forårsake korrosjon av metallet, noe som resulterer i hevelse og avflassing av puss.
• Estetisk rolle. Tilstanden til den nedre delen av balkongen påvirker fasadens utseende direkte. Fuktmerker, sprekker og avflassende overflater gir inntrykk av dårlig vedlikehold av hele bygningen.

Hvem betaler for reparasjon av området under balkongen?

Svaret avhenger av typen balkong det gjelder. Rettspraksis, spesielt avgjørelser fra den italienske høyesterettsdomstolen nr. 14576/2004 og nr. 7042/2020, etablerer ulike regler for utstikkende og integrerte balkonger.

Utstikkende balkong

En balkong anses å være utstikkende når den strekker seg utover fasaden og faktisk henger over rommet på tre sider.

I slike tilfeller:

• alle kostnader for reparasjon av balkongtaket bæres av eieren av leiligheten over;
• balkongen anses som en del av hans eksklusive eiendom;
• eieren av leiligheten under er ikke forpliktet til å bidra til kostnadene, da konstruksjonen ikke fungerer som et bærende element for hans bolig.

Unntak

Hvis området under balkongen inneholder dekorative elementer - stukkatur, gesimser eller andre arkitektoniske detaljer som er en del av fasadens generelle design, kan kostnadene for restaurering av disse elementene relateres til felleskostnadene i bygningen.

Innebygd balkong

Innebygde balkonger er plassert innenfor bygningens konturer og stikker ikke ut over de bærende veggene.

For slike konstruksjoner gjelder artikkel 1125 i den italienske sivilloven, som sier at kostnadene fordeles mellom eierne av øvre og nedre etasje.

Kostnadsfordelingen er som følger:

• eieren av den øvre leiligheten dekker kostnadene for gulvbelegg og vanntetting;
• den armerende platen repareres av begge eierne;
• Eieren av den nedre leiligheten betaler for pussing, jevning og maling av takflaten, da den fungerer som taket i rommet hans.

Hvis det er dekorative elementer

I mange bygninger er området under balkongen dekorert med dekorative gesimser, stukkatur, marmorinnsatser eller andre arkitektoniske utsmykninger.

Hvis slike elementer er en viktig del av bygningens ytre utseende, fordeles kostnadene for restaureringen mellom alle leilighetseiere i henhold til deres andeler i sameiet.

Dette skyldes at fasaden regnes som felles eiendom, og dens estetiske tilstand angår alle beboere.

Hvem eier området under balkongen

Eierskapet bestemmes også av konstruksjonstypen.

For utstikkende balkonger

Området under balkongen tilhører utelukkende eieren av den øvre leiligheten. Han er ansvarlig for den tekniske tilstanden og sikkerheten. Eieren av den nedre leiligheten har ingen eierrett til den, selv om han er under den daglig.

For innebygde balkonger

Eierskapet er delt. Strukturen anses som felles for de to naboene over hverandre. I slike tilfeller tilhører fullføringen av den nedre overflaten faktisk eieren av det nedre rommet, da den fungerer som taket i rommet.

Fullføringsmaterialer

Hvis kledningen ble levert av bygningens design for å skape et enhetlig arkitektonisk utseende, kan ansvaret for vedlikeholdet tilskrives sameiet, selv om selve strukturen forblir privat eiendom.

Hvordan handle basert på balkongtypen

Ved behov for reparasjoner er det viktig å identifisere riktig strukturtype og organisere arbeidet for å unngå konflikter og juridiske tvister.

Hvordan identifisere balkongtypen

Første trinn er en visuell inspeksjon.

• Hvis balkongen stikker ut fra fasaden og det ikke er vegger under den, snakker vi om en utstikkende struktur.
• Hvis en balkong er en fordypning i bygningen og omgitt av vegger, regnes den som en innebygd balkong.

Prosedyre for en utstikkende balkong

I slike tilfeller kan sameieadministratoren vanligvis ikke pålegge eieren å utføre reparasjoner, med mindre det er en sikkerhetstrussel.

Ved avflaking av puss eller andre skader bør beboerne ta kontakt med eieren av leiligheten over. Ofte skyldes problemet sprekker i balkonggulvet, som tillater vanninntrenging. Uten å fjerne fuktighetskilden vil reparasjon av den nedre delen være midlertidig.

Eieren av den øvre balkongen må organisere restaureringsarbeidet raskt. Loven gjør ham ansvarlig for skade på personer eller eiendom forårsaket av fallende strukturelle elementer.

For å utføre reparasjonene har han rett til å kreve tilgang til den nedre balkongen om nødvendig for installasjon av stillas eller annet utstyr.

Prosedyre for en innebygd balkong

Ved en innebygd struktur anbefales det at problemet løses i fellesskap av begge eierne.

Det anbefales å involvere sameieadministratoren for å offisielt dokumentere de inngåtte avtalene.

Ved bestilling av arbeid bør estimatet tydelig skille kostnadene:

• Kostnadene for pussing og maling belastes eieren av den nedre leiligheten;
• Kostnadene for vanntetting og toppstrøk dekkes av eieren av det øvre rommet;
• Reparasjon av støtteplaten deles mellom partene i henhold til deres andeler som fastsatt i loven.

Denne tilnærmingen bidrar til å unngå konflikter og sikre korrekt fordeling av ansvaret mellom naboer.