Hvordan kan man skaffe seg et boliglån som er høyere enn verdien av eiendommen?

Hvordan skaffe boliglån for en sum som overstiger verdien av eiendommen

Det er sjelden at banker tilbyr boliglån som overskrider verdien av eiendommen som kjøpes. Imidlertid er det i enkelte tilfeller mulig, spesielt når det er behov for ekstra midler til reparasjoner eller for å nedbetale annen gjeld. Det er viktig å være klar over at bankene vanligvis ikke godkjenner finansiering for mer enn 80 % av eiendommens verdi, men det finnes unntak. Hva bør man gjøre hvis man trenger en betydelig sum?

Hvordan få boliglån for en stor sum

Noen ganger, ved kjøp av eiendom, kan det være nødvendig med en sum som overstiger markedsverdien. Dette kan skyldes reparasjonsbehov, betaling for tjenester fra eiendomsmegler eller notarius, eller for å nedbetale annen gjeld. Slike forespørsler møtes imidlertid sjelden av banker, og visse betingelser må oppfylles for å få et slikt lån.

Når er det mulig å pantsette for en sum som overstiger 80 % av eiendomsverdien?

Før innvilgelse av boliglån vurderer bankene LTV-forholdet (Loan to Value), som viser forholdet mellom lånebeløpet og eiendommens verdi. Bankene gir vanligvis ikke boliglån for mer enn 80 % av eiendommens markedsverdi. For eksempel, hvis et hus koster € 200 000, vil det maksimale lånebeløpet være € 160 000.

Denne begrensningen er basert på vedtak fra den interdepartementale komité for kreditt og sparing (CICR) av 22. april 1995, som anbefalte at pantelån i fast eiendom ikke skulle overstige 80 %. Denne regelen er imidlertid ikke absolutt bindende, og bankene kan i berettigede tilfeller tilby boliglån på over 80 %, og av og til til og med 100 %.

Krav for å pantsette for en sum høyere enn eiendommens verdi

Selv om det teoretisk er mulig å pantsette for en sum som overskrider eiendommens verdi, kreves det at en rekke vilkår oppfylles. Banken vil først sjekke standardkrav, som eiendomsvurdering og låntakerens økonomiske situasjon. Deretter må banken forsikre seg om at det er solide grunner for å øke lånebeløpet.

Slike grunner kan inkludere behov for ekstra midler til reparasjoner eller modernisering av eiendommen, inkludering av kostnader til eiendomsmegler, notar eller andre kjøpsrelaterte utgifter i lånet, samt behovet for å nedbetale annen gjeld samtidig med boliglånet.

Disse årsakene må dokumenteres og spesifiseres i boliglånsavtalen. For eksempel kreves det at estimater for renoveringsarbeid eller kontrakter med entreprenører legges ved som bevis på behovet for en større sum.

Ytterligere garantier og risiko ved pantelån for en sum høyere enn eiendommens verdi

Å pantsette for en sum som overskrider eiendommens verdi innebærer visse risikoer og krever ekstra garantier for banken. Bankene kan stramme inn lånevilkårene og be om ekstra sikkerhetstiltak.

Tilleggsgarantier fra banken

Da risikoen for mislighold av lånet øker, kan banken be om ytterligere garantier, for eksempel:

• registrering av tilleggsforsikring for en sum som overstiger eiendommens verdi;
• involvering av kausjonister som kan betjene gjelden hvis hovedlåntakeren blir insolvent;
• registrering av et annet boliglån på en annen eiendom for ekstra sikkerhet.

På grunn av de økte risikoene og kravene, samtykker bankene sjelden til slike transaksjoner, og godkjenningsprosessen kan være mer komplisert.

Risiko ved skattekontroll

Låntakere som får boliglån for mer enn eiendommens verdi kan bli gjenstand for ytterligere skattekontroll. Skattemyndighetene kan mistenke at eiendomsverdier er overvurdert for å oppnå et større lån, noe som kan føre til undersøkelser og mulige juridiske konsekvenser, inkludert anklager om svindel eller falsk informasjon i offisielle dokumenter.

Alternative måter å skaffe mer penger på

I stedet for å ta opp boliglån for mer enn eiendommens verdi, kan det være lurt å vurdere alternative finansieringsmuligheter. Enkelte banker tilbyr spesialiserte låneprodukter som dekker kjøp av eiendom i kombinasjon med nødvendige utgifter:

• Et kjøp-og-renover boliglån dekker ikke bare eiendommens pris, men også kostnadene til oppussingsarbeid;
• Et kjøps- og likviditetslån gir ekstra midler for å dekke ulike kostnader knyttet til et kjøp.

I det første tilfellet gis lånet ikke ut i en sum, men i deler etter hvert som arbeidet utføres, noe som bidrar til kontroll over gjennomføringen. I det andre tilfellet kreves ofte en annen eiendom som ekstra sikkerhet.

Derfor er det viktig å nøye forberede seg, bekrefte alle utgifter og være oppmerksom på risikoen forbundet med skattekontroll og ekstra forpliktelser overfor banken hvis man trenger å skaffe en betydelig lånesum.