Er det mulig å gjøre en leid eiendom tilgjengelig for gratis bruk?
Forestill deg: du leier en sjarmerende leilighet, har innredet den etter egen smak, og lagt ditt hjerte og sjel i innredningen. Så forandrer ting seg, og du vil la en venn eller slektning bruke den kostnadsfritt. Men er det juridisk gjennomførbart?
Hva er en avtale om gratis bruk?
I henhold til artikkel 1803 i den italienske sivilloven er en vederlagsfri bruksavtale (comodato d'uso) en kontrakt der en part (kommodatoren) gir en annen part (kommodataren) løsøre eller fast eiendom for bruk i en bestemt periode eller til et spesifikt formål. Når perioden utløper, må eiendommen returneres.
Men hva om du ønsker å overføre en leid leilighet for gratis bruk? Kan du bruke den som om den var din egen eiendom?
Kan en leietaker fremleie en eiendom?
I Italia kan en leietaker (conduttore) fremleie deler av en leilighet, men det må oppfylle visse vilkår. Dersom leieavtalen ikke inneholder et direkte forbud mot fremleie, holder det å informere eieren av leiligheten (locatore) og gi opplysninger om fremleietakeren.
For å overføre hele boligen via fremleie kreves eierens skriftlige samtykke. Dette er regulert i artikkel 2 i lov nr. 392 av 27. juli 1978, som fastsetter at:
«Leietakeren kan ikke fremleie hele eiendommen eller overdra leiekontrakten til en tredjepart uten eierens samtykke. Med mindre annet er fastsatt i avtalen, kan leietakeren fremleie deler av eiendommen ved å sende en skriftlig beskjed til eieren med navn på fremleietakeren, avtaleperioden og de lokalene som leies.»
Er det mulig å overføre leid bolig til fri bruk?
Siden en gratis bruksavtale per definisjon ikke innebærer betaling, er det mulig å overføre en leid bolig under en slik ordning?
De samme reglene gjelder her som ved fremleie:
Dersom leieavtalen ikke forbyr overføring til fri bruk, kan leietaker gjøre dette ved å varsle eieren.
Hvis det er et forbud mot fremleie og gratis overføring, må eierens skriftlige samtykke innhentes.
Ellers vil overføring av leiligheten til en tredjepart uten eierens samtykke bryte kontrakten og kan føre til oppsigelse og utkastelse.
Kan noen som har fått eiendom til fri bruk leie ut?
La oss anta at en eier har overført en leilighet til en annen person under en gratis bruksavtale. Kan denne personen da leie den ut?
Artikkel 1804 i den italienske sivilloven sier at kommodataren må bruke eiendommen i henhold til kontraktens vilkår og kan ikke overføre den til andre uten kommodatorens samtykke.
Hvis han leier den ut uten tillatelse, har eieren rett til:
Krav om umiddelbar retur av eiendommen.
Innsending av erstatningskrav.
Hvem skal oppgi leieinntekter?
Hvis eiendommen som er brukt gratis, senere leies ut til en tredjepart, hvem skal da betale skatt på inntekten?
I følge loven er det alltid eieren som skal skatte av leieinntektene, selv om betalingen mottas av en annen. Hvis den som bruker eiendommen leier ut leiligheten, faller plikten til å skatte på eieren, som fortsatt er den juridiske eieren.
Dette er fastsatt i artikkel 1 nr. 2 i lovdekret nr. 504/1992, som klargjør at eiendomsskatt skal betales av eieren, uavhengig av hvem som mottar inntektene.
Konklusjon
Overføring av leid bolig til fri bruk er mulig, men krever nøye gjennomgang av leieavtalens vilkår. Uten forbud er det nok å varsle eieren. Er overføring forbudt, kreves hans samtykke.
Det samme gjelder den som har fått eiendommen til bruk: Ønsker han å leie den ut, trengs eierens tillatelse.
Juridisk hjelp i slike situasjoner kan forhindre problemer som oppsigelse av kontrakt og økonomiske bøter.
