Er det lovlig å overføre leid eiendom til gratis bruk?

Forestill deg: du leier en hyggelig leilighet, har innredet den etter din smak, og har lagt hjertet og sjelen din i hvert eneste interiørdetalj. Så endres situasjonen, og du bestemmer deg for å gi den til en venn eller slektning for gratis bruk. Men er dette mulig juridisk sett?

Hva er en gratis bruksavtale?

I henhold til artikkel 1803 i den italienske sivilloven er en avtale om gratis bruk (comodato d'uso) en avtale der en part (kommodatoren) overfører løsøre eller fast eiendom til en annen part (kommodatoren) for bruk i en spesifisert periode eller et bestemt formål. Ved avtalens utløp skal eiendommen returneres.

Men hva hvis du overfører en leid leilighet til gratis bruk? Kan den disponeres like fritt som om det var ens egen eiendom?

Kan en leietaker leie ut eiendommen videre?

I Italia kan en leietaker (conduttore) leie ut en del av en leilighet, men bare under visse betingelser. Hvis leiekontrakten ikke inneholder et uttrykkelig forbud mot videreutleie, er det tilstrekkelig å informere eieren av leiligheten (locatore) om intensjonen og gi informasjon om leietakeren.

Men for fullstendig overføring av boligen for videre utleie kreves skriftlig samtykke fra utleieren. Dette reguleres av artikkel 2 i lov nr. 392 av 27. juli 1978, som sier:

"Leietaker kan ikke videreutleie eiendommen i sin helhet eller overdra leiekontrakten til tredjepart uten utleierens samtykke. Med mindre annet er spesifisert i avtalen, har leietaker rett til å videreutleie en del av eiendommen, etter å ha varslet utleieren i rekommandert brev med navn på leietakeren, avtaleperioden og de leide lokalene."

Er det mulig å overføre leid bolig til gratis bruk?

Siden en gratis bruksavtale, som navnet antyder, ikke innebærer betaling, er det mulig å overføre leid bolig under denne ordningen?

De samme prinsippene gjelder her som ved videreutleie:

• Hvis leiekontrakten ikke forbyr overføring av boligen til gratis bruk, kan leietakeren gjøre dette ved å informere eiendomseieren.
• Hvis avtalen forbyr videreutleie og overføring til gratis bruk, må skriftlig samtykke innhentes fra utleieren.

Ellers vil overføringen av leiligheten til en tredjepart uten eierens samtykke anses som kontraktsbrudd og kan føre til oppsigelse og utkastelse av leietakeren.

Kan en person som har mottatt fast eiendom til gratis bruk leie ut?

La oss si at eieren av leiligheten overførte den til en annen person under en gratis bruksavtale. Kan denne personen leie den ut selv?

Svaret finnes i artikkel 1804 i den italienske sivilloven: kommodatoren er forpliktet til å bruke eiendommen utelukkende i tråd med vilkårene i kontrakten og kan ikke overføre den til tredjeparter uten kommodatorens samtykke.

Hvis vedkommende leier ut leiligheten uten tillatelse, har eieren rett til:

• Kreve umiddelbar tilbakelevering av eiendommen.
• Legge frem et erstatningskrav.

Hvem skal betale skatt på leieinntekter?

Hvis eiendommen som er overført til gratis bruk deretter leies ut til tredjeparter, oppstår spørsmålet: hvem skal skattelegge inntektene?

Ifølge loven skal leieinntekter alltid skattlegges på vegne av eiendomseieren, selv om betalingene mottas av en annen person. Hvis boligeieren har leid ut leiligheten, er det altså eierens ansvar å betale skatt på inntektene, siden han fortsatt er den juridiske eieren av eiendommen.

Dette prinsippet er nedfelt i artikkel 1 nr. 2 i lovdekret nr. 504/1992, som fastslår at eiendomsskatten betales av eieren, uavhengig av hvem som mottar inntekten.

Konklusjon

Overføring av leid bolig til gratis bruk er mulig, men krever grundig gjennomgang av leieavtalen. Hvis det ikke er forbudt, er det tilstrekkelig å informere utleieren. Hvis overføringen er forbudt, kreves samtykke fra utleieren.

Det samme gjelder for leietakeren: hvis vedkommende ønsker å leie ut eiendommen han har fått til bruk, trenger han eierens tillatelse.

Juridisk kompetanse i slike saker vil bidra til å unngå ubehagelige konsekvenser – fra oppsigelse av kontrakten til økonomiske sanksjoner.